Tietoa remontoijalle

Taustaa

Lähtökohtaisesti osakas saa tehdä muutostöitä hallitsemansa huoneiston sisäpuolella. Taloyhtiöllä ja muilla osakkailla on oikeus asettaa muutostyölle rajoituksia, jos muutoksista voi aiheutua haittaa taloyhtiölle tai muille kiinteistön käyttäjille.

Haittojen arvioimiseksi osakas ilmoittaa remontista etukäteen taloyhtiölle, joka arvioi ja ohjeistaa, miten remontista tulee tiedottaa ja edellyttääkö muutostyölle vielä viranomaislupaa. Osakkaalla ei ole oikeutta muutostöihin osakehuoneiston ulkopuolella.

Ilmoitusvelvollisuus

Remontti-ilmoitusta ei tarvitse tehdä, jos huoneistossa tehdään vain maalaus- tai tapetointitöitä.
Remontti-ilmoitus on helpointa tehdä isännöitsijätoimiston verkkosivujen kautta. Taloyhtiö ilmoittaa remontti-ilmoituksen tekijälle asettamansa ehdot ilmoituksen käsittelyn jälkeen. Huoneistoremonttia ei saa aloittaa ennen taloyhtiön myöntämää kirjallista lupaa.

Jos remontti-ilmoitus on jätetty tekemättä, muutostyö saatetaan joutua tekemään toiseen kertaan, jotta se täyttää taloyhtiön asettamat ehdot. Tällaisessa tilanteessa muutostyöhön ryhtynyt osakas on vastuussa syntyvistä ylimääräisistä kustannuksista.

Remontista aiheutuva haitta

Remontista voi aiheutua haittaa sekä työn aikana ja sen valmistuttua. Tyypillisiä työn aikana syntyviä haittoja ovat rakennustyössä syntyvä melu, haju ja pöly, raskaiden työkoneiden ja rakennusmateriaalien siirrosta aiheutuvat vauriot porrashuoneessa, hississä ja pihalla, yleisiin tiloihin ja kulkuväylille varastoitu rakennusmateriaali tai kulkuväylille pysäköidyt ajoneuvot. Työnaikaisia haittoja ehkäistään ennalta annetuilla ohjeilla.

Työn jälkeen ilmenevät haitat johtuvat yleensä suunnittelu- tai työvirheistä sekä työnjohdon puuttumisesta. Tyypillisimpiä virheitä ovat puutteet ilmanvaihdossa sekä äänen- tai vedeneristeissä, virheelliset vesijohto- tai sähköasennukset tai esimerkiksi hanat, jotka eivät kestä käyttöveden painetta. Taloyhtiön valvonta ei poista urakoitsijan tai osakkaan työnjohtovelvollisuutta.

Varsinkin ennen vuotta 1970 rakennetuissa rakennuksissa ilmanvaihto ja ääneneristys ovat huomattavasti heikompia, kuin mitä nykymääräykset edellyttäisivät. Siksi virheet ilmanvaihdossa tai ääneneristeissä aiheuttavat tuntuvia haju- tai äänihaittoja lähiasunnoissa. Työn jälkeen ilmeneviä haittoja ehkäistään ennalta annetuilla ohjeilla sekä teknisen isännöitsijän suorittamalla valvonnalla.

Kustannusten jakautuminen

Asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys määrittelevät, miten eri rakennusosien kunnossapitovastuu jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä (linkki vastuunjakotaulukkoon). Osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia huoneistonsa sisällä myös sellaisiin rakennusosiin, joiden kunnossapidosta vastaa taloyhtiö. Jos osakas haluaa omista tarpeistaan johtuen ryhtyä muutostöihin, kyseessä ei ole kunnossapito ja hän vastaa kaikista tähän muutostöihin liittyvistä kustannuksista.

Kun taloyhtiö myöhemmin oman kunnossapidon yhteydessä kunnostaa osakkaan omalla kustannuksella korjaaman rakennusosan ja osakkaan itse aiemmin tehdystä muutostyöstä syntyy yhtiölle säästöä, muutostyöhön ryhtynyt osakas saattaa saada tähän säästöön perustuvan hyvityksen.

Osakkaan muutostyön yhteydessä saatetaan havaita taloyhtiön vastuulla olevan rakennusosan kaipaavan kunnossapitoa. Tällöin osakkaan on syytä tarjota taloyhtiölle mahdollisuutta tehdä korjaus osakkaan remontin yhteydessä. Taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole velvollisuutta tehdä sitä juuri tuolloin.

Mikäli osakas vaihtaa taloyhtiön kunnossapitämät laitteet, kuten esim. suihkuhanan sellaiseen malliin, jonka huoltokustannukset ovat taloyhtiön normaalitason laitetta kalliimmat niin osakas vastaa ylimääräisistä kunnossapitokustannuksista.

Viranomaismääräykset

Rakennusvalvontavirasto ei käytännössä valvo enää asunto-osakeyhtiön yksittäisessä asunnossa tehtäviä muutostöitä. Viranomaisluvanvaraista on nykyisin lähinnä kantavissa seinissä olevien oviaukkojen laajentaminen, kokonaan uusi tulisija, huoneistojen käyttötarkoituksen muuttaminen, huoneistojen yhdistäminen tai jakaminen

Rakennusvalvontavirastossa asioi aina kiinteistön omistaja eli taloyhtiö. Käytännössä taloyhtiö antaa muutostyöhön ryhtyneelle osakkaalle valtakirjan, jolla hän voi toimia Rakennusvalvontavirastossa taloyhtiön asiamiehenä omaan muutostyöhönsä liittyvissä asioissa.

Taloyhtiön järjestämä valvonta

Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että taloyhtiön tulee järjestää osakkaan työmaalle sellainen valvonta, että työstä taloyhtiölle tai muille kiinteistön käyttäjille aiheutuva haitta voidaan ehkäistä ennalta. Lain mukaan taloyhtiö saa periä muutostyöhön ryhtyneeltä osakkaalta kohtuulliset valvontakustannukset. Taloyhtiön suorittamasta valvonnasta huolimatta muutostyöhön ryhtynyt osakas on aina vastuussa työstä sen aikana tai myöhemmin mahdollisesti aiheutuvasta haitasta.

Rakennustyömaalla on tapana käyttää valvojaa, jonka tehtävänä on todeta, että työn tilaaja saa kaikki tilaamansa rakennusosat tilauksensa mukaan. Rakennusvalvontavirasto saattaa myös edellyttää rakennustyön laadun varmistamista ulkopuolista valvojaa käyttäen. Taloyhtiön valvonta on eri asia, kuin työn tilaajan edun vuoksi tehty valvonta eivätkä nämä korvaa toisiaan.

Valvontakustannukset

Jos hallitus arvioi, että muutostyön luonne edellyttää taloyhtiön valvontaa, tehdään maksullinen valvontasuunnitelma.

Työn edetessä tehdään maksullisia valvontakäyntejä, joissa tarkastetaan:

• muutokset kantavissa rakenteissa
• rakenteiden sisään jäävät vesijohtojen liitokset
• kaikki välipohjarakenteiden sisään jäävät vaakaviemärit
• vedeneristykset
• suoritetaan lopputarkastus ja laaditaan loppuraportti työn laajuudesta riippuen

Dokumentointi ja arkistointi

Valvontakäynneistä laaditaan loppuraportti. Lopuksi isännöitsijäntodistuksen lisätietoihin tehdään merkintä valvotusta ja hyväksytystä remontista. Valvonta-aineisto tallennetaan sähköisesti taloyhtiön asiakirjoihin.